**Ведущий:** Уоррен, недавно вы упомянули о надвигающейся буре на рынке недвижимости США. Можете подробнее рассказать об этом?
**Баффет:** Конечно. Мы сейчас видим начало последствий огромного долга, накопленного на рынке недвижимости. Эта волна долгов, составляющая 1,4 триллиона долларов, уже начала влиять на рынок, но настоящие последствия начнутся через несколько месяцев. Коммерческая недвижимость, особенно офисные здания, находится в центре этого кризиса.
**Ведущий:** Недавно Чарли Мунгер также говорил о проблемах в коммерческой недвижимости. Можете объяснить, в чем именно заключается проблема?
**Баффет:** Да, Чарли правильно отметил, что многие американские банки наполнены “плохими” кредитами. Цены на недвижимость падают, и это создаёт серьёзные проблемы для владельцев недвижимости, которые брали большие займы под низкие процентные ставки. Когда ставки были низкими, многие инвесторы заимствовали значительные суммы, не обеспечивая их личными гарантиями. Теперь, с повышением ставок, выплаты по этим кредитам стали намного больше, что приводит к банкротствам и смене владельцев.
**Ведущий:** Как это влияет на Berkshire Hathaway?
**Баффет:** Мы никогда не были особенно активны в коммерческой недвижимости, потому что для корпораций это менее выгодно с налоговой точки зрения. Поэтому мы не ожидаем больших последствий для нашей компании. Однако, опустошение центров городов будет значительным и неприятным. Я думаю, что страна справится с этим, но это потребует смены владельцев недвижимости, что может быть болезненным процессом.
**Ведущий:** Можете подробнее рассказать, как работает процесс заимствования в коммерческой недвижимости и почему он отличается от жилищных кредитов?
**Баффет:** Конечно. Когда кто-то покупает жильё, он обычно берёт 30-летний фиксированный ипотечный кредит, что значительно снижает риск, так как процентная ставка остаётся неизменной на весь срок кредита. Но в коммерческой недвижимости ставки не фиксированы на весь срок кредита, а пересматриваются каждые три-пять лет. Это может привести к значительным финансовым трудностям, когда ставки растут, а доходы от недвижимости остаются прежними или даже снижаются.
**Ведущий:** Что будет происходить с банками, которые выдают такие кредиты?
**Баффет:** В отличие от крупных банков на Уолл-стрит, большинство кредитов на коммерческую недвижимость выдают небольшие региональные и местные банки. Они будут первыми, кто ощутит удар от этого кризиса. Хотя большинство из них выдержат эти потери, некоторые могут потерпеть крах, что негативно скажется на экономике, так как эти банки также кредитуют малые и средние предприятия.
**Ведущий:** Какие ваши прогнозы по поводу дальнейшего развития ситуации?
**Баффет:** Мы уже видим первые признаки кризиса. Например, недавно Starwood, одна из крупнейших инвестиционных компаний в мире, не смогла выплатить кредит в 212 миллионов долларов на офисное здание в Атланте. Это здание ранее считалось престижным объектом, но теперь его заполняемость упала до 60%. Это только начало, и таких случаев будет много. В конечном итоге, последствия этого кризиса затронут не только рынок недвижимости, но и всю экономику.
**Ведущий:** Спасибо, Уоррен, за ваше время и подробное объяснение.
**Баффет:** Пожалуйста. Всегда рад поделиться своим мнением.